Stimulering woningbouw (woordvoerder Niko Wiendels)

In de raadsvergadering van 28 september is het agendapunt stimulering woningbouw behandeld. Onderstaand treft u het betoog van de CDA fractie inzake dit onderwerp.

Dit had wat ons betreft een hamerstuk kunnen zijn: een afhamerstuk.

Commissiebreed werd betreurd dat dit voorstel weinig creatief en weinig effectief is. De wethouder kan zich verdedigen dat we al veel doen, maar dat is nu niet aan de orde. Blijkbaar werkt alles wat we doen nog niet voldoende en dus hebben we nieuwe en misschien wel onorthodoxe maatregelen nodig om de koop van oude en nieuwe woningen vlot te trekken. We hebben aangegeven dat het college alle ruimte krijgt iets te bedenken en daarbij gingen wij er van uit dat onze gemeente her en der zou navragen waar enig succes geboekt wordt. Bij het informeren bij andere gemeenten, sluiten wij zelfs en vooral  niet uit dat wij kijken naar onze eigen buren en daarvan is Emmerich er ook een, ook al  ligt dat in Duitsland.

 In Duitsland krijg je voor de helft van het geld het dubbele aan huis,  is de algemene indruk,  en nou weet ik wel dat daar een andere bouw- en koop-systematiek aan ten grondslag ligt, maar als het in een land van 90 miljoen mensen werkt, de grootste economie van Europa, dan kan het niet helemaal fout zijn en mogen wij best eens kijken of we daar iets van kunnen leren dan wel overnemen. Ik heb er geen enkel bezwaar tegen als Zevenaar de eerste gemeente wordt die volgens de Duitse methode de nieuwbouwverkoop regelt.

De Starters Rentelening is een ander voorbeeld van creatief denken. Woningcorporatie Alfons Ariëns in Druten schijnt daar succesvol mee te zijn.

Wat nu voorligt vonden alle fracties teleurstellend. Het bestaat uit vier elementen:

a.     Tweekappers € 5.000,- bonus geven

b.     Een woonconsulent aanstellen

c.      Nog meer promotie maken

d.     De starterslening invoeren

Ad a. Tweekappers die een woning van bijna 3 ton kunnen betalen belonen met een extraatje van € 5.000,- is te gek voor woorden. Die mensen zitten daar ook niet op te wachten. Hun probleem is niet het geld, maar iets anders, bijvoorbeeld de verkoop van hun huidige huis. Dit is dus een voorstel van niks.

Ad b. Een woonconsulent aanstellen levert ook niets op. Wat kan die meer dan makelaars, bouwers, woningcorporaties, gemeente en de kopers zelf niet kunnen? Geen € 50.000,- aan uitgeven dus.

Ad c. Nog meer promotie maken? D66 zei het in de commissie zo mooi: we willen niet nog meer lachende gezichten op de billboards. Die zijn er genoeg, we maken genoeg reclame en dat is ook niet het probleem.

Blijft over de Starterslening.

Sommigen zijn daar principieel tegen, anderen meer praktisch.

Feit is dat deze gemeente twee keer eerder dit voorstel heeft afgeschoten en feit is ook dat er niets veranderd is waarom we het nu wel zouden moeten doen. Heel verhelderend is het raadsvoorstel van vorig jaar april/mei; een beter advies om het niet te doen hadden we zelf niet kunnen schrijven.

Aan een Starterslening kleven vele minpunten zoals:

e.     De ongelijkheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw

f.       De ongelijkheid tussen huur en koop

g.     Het risico voor de gemeente. De lening gaat uit van een inkomensstijging bij de koper en dat is zeker in deze tijd niet gegarandeerd. Je mag al blij zijn als je je baan behoudt. En de dalende prijzen van huizen maakt de situatie ook niet rooskleuriger

h.     Het risico voor de koper die eigenlijk boven zijn stand leeft, want als hij een reguliere hypotheek had kunnen krijgen had hij die wel gekregen

i.        Het geringe effect op de 1800 woningen die we willen bouwen tot 2020. Het kan gaan om 18 woningen, precies 1%. Je kunt zelfs spreken van enige willekeur: 18 mensen wel, nummer 19 al niet. En als die 18 toevallig allemaal aan de Middag-Oost in Babberich wonen , dan zie ik niet hoe de woningbouw in Zevenaar is vlot getrokken

j.       Met een starterslening houd je de hoge huurprijzen kunstmatig hoog en houd je het probleem in stand. Misschien zit juist daar de kruks. Misschien moeten we eens anders = goedkoper gaan bouwen

En wij zijn niet de enigen die tegen een Starterslening zijn. Ook de stichting WOEL is tegen en ook de eigen financiële ambtenaren. Het is ook daarom dat de wethouder Financiën al eerder een minderheidsstandpunt heeft ingenomen: niet doen dus. De wethouder RO gaf aan dat het college nu unaniem zou zijn, maar volgens mij is dat bezijden de waarheid.

Starterslening niet doen dus.

Lokaal Belang probeert het nu met een amendement, maar eerlijk gezegd is dat geen verbetering maar en verslechtering. Het risico voor de gemeente lijkt gespreid en het aantal kopers is groter, het is nu 30 op de 1800 en dat is ruim 1,5 %, maar het bedrag is lager en juist dat is niet goed. In het advies van vorig jaar lezen we immers en ik citeer:  ‘’Ook het leenbedrag moet niet te laag zijn. Met een te laag leenbedrag wordt de doelgroep niet bereikt. De ingezette middelen zullen dan niet het gewenste resultaat opleveren.’’ Einde citaat en dat zijn dus de woorden van de eigen ambtenaar. Het bedrag van € 22.500,- of zelfs € 30.000,- komt dan ook niet uit de lucht vallen.

Tot slot moet ik vaststellen dat de ontwikkelaars die ook veel profijt zouden kunnen hebben van de starterslening  zelf niets bijdragen.

Als we geen dure grond hadden gehad hadden we dit probleem niet zo gehad, maar dat is wijsheid achteraf. Er moet iets gebeuren en dat kan niet met het voorstel dat er nu  ligt. Het college moet met nieuwe, betere, creatieve oplossingen komen. Wellicht zijn de grondprijzen te hoog, wellicht kunnen de huizen goedkoper als je niet zo halsstarrig vasthoudt aan de hoge kwaliteit, wellicht moet je anders verkavelen, misschien is er iets mogelijk met koopgarantie, erfpacht, een andere woningkorporatie.

Als je wethouder RO bent zou je de volgende zaken zeker op een rijtje willen hebben:

a.     welke bouwlocaties (buiten Zevenaar) zijn voor ons concurrerend. (Arnhem, Montferland, Doetinchem)

b.     hoe verhouden de grondprijzen en de kwaliteit  in Groot Holthuizen zich ten opzichte van die concurrerende locaties

c.      hoe verhouden de verkoopprijzen van koopwoningen zich ten opzichte van concurrerende locaties en de bestaande woningbouw?

d.     welke maatregelen hebben onze concurrenten al genomen en waren deze succesvol of niet

e.     welke argumenten hebben mensen om niet op Groot-Holthuizen te willen wonen? (kun je door middel van onderzoek achterkomen en is uiteraard ook intern bekend, laat ze dat de raad presenteren!)

f.       wat kun je doen om negatieve argumenten (terecht of onterecht) weg te nemen?

g.     hoe vast zitten we nu precies aan ontwikkelaars die we bouwblokken ‘gegund’ hebben, welke risico’s liggen bij hen en welke bij ons?

En zo kunnen we nog wel even doorgaan…

Wat de wethouder RO kan ondernemen: (en deels is ondernomen hoop ik):

a.     deskundigen en betrokken partijen om de tafel zetten en brainstormen over kansen en bedreigingen

b.     oproepen tot nieuwe initiatieven en nieuwe en bestaande marktpartijen uitdagen om creatief te zijn

c.      de nog te ontwikkelen delen van Groot-Holthuizen anders insteken, bijvoorbeeld ruimere kavels en goedkopere woningen.  En dat levert niet automatisch een achterbuurt op! (Maar leg de bal dan bij de partij die ook de risico’s moet nemen)

d.     bekend zijn partijen die stellen dat ze woningen te kunnen bouwen voor € 140.000,- mits in aantallen van minimaal 50 stuks. Waarom onderzoeken we dat niet?

Een ander voorbeeld. Onlangs is er contact geweest met een grote landelijke organisatie die in den lande op zoek is naar bouwlocaties waarover wij beschikken. Van vrijwel alle gemeente in Nederland kennen ze de RO situatie. Natuurlijk waren wij benieuwd wat zij ons wisten te melden over Zevenaar…  Ze hebben twee jaar geleden het volgende te horen gekregen: in Zevenaar zijn geen bouwlocaties beschikbaar voor ontwikkelaars die nog geen overeenkomst hebben met de gemeente; misschien in de toekomst zijn er mogelijkheden als Reisenakker ontwikkeld gaat worden... (zij willen overigens nog steeds)

De Bem gaat wel herontwikkeld worden hebben we vernomen. Worden daar dan nu wel partijen bij betrokken vooraf en tijdens het herontwikkelingsproces?

De bouw en verkoop van woningen zit in het slop en dat is geen Zevenaars probleem, maar een landelijk probleem, en nog groter, en dus zal het niet makkelijk zijn voor de wethouder, maar dat hebben we ook nooit gezegd. Als het wel makkelijk was, had ik ook wel wethouder kunnen zijn. We waarderen de inspanningen tot nu toe, maar we denken dat hetgeen voorligt niet de oplossing brengt. Wij wijzen dit voorstel dan ook af en we vragen haar het huiswerk niet over te doen, maar anders te doen en vooralsnog geven we haar alle ruimte om creatief te zijn.

Niko Wiendels