19 februari 2016

CDA bezorgd over uitgangspunten nieuw erfpachtstelsel

Het Amsterdamse erfpachtstelsel moet dringend op de schop. Mensen die de grond onder hun huis van de gemeente moeten pachten betalen zich nu vaak blauw, zeker na een herziening. Onlangs verscheen een rapportage waarin het college van VVD, D66 en SP de uitgangspunten uiteenzet voor een nieuwe stelsel. Die uitgangspunten baren het CDA echter grote zorgen.

Het CDA wil dat het nieuwe erfpachtstelsel leidt tot een redelijk en eerlijk canonpercentage, en dus tot lagere lasten voor woningeigenaren. Maar als het college de huidige plannen doorzet nemen de kosten zelfs toe. Onbegrijpelijk. Het is goed dat de periodieke herzieningen worden afgeschaft. Maar dat is niet genoeg. De gemeente moet ook de onrechtvaardigheid van het huidige stelsel aanpakken en meewegen bij de plannen voor een nieuw stelsel. 

Het CDA heeft veel kritiek op de voorgestelde 'residuele' manier om de grondwaarde te bepalen die het college nu heeft voorgesteld. Erfpachtwoordvoerder Diederik Boomsma heeft het college daarom verzocht om andere varianten te onderzoeken, die uitgaan van de huidige contracten. Bijvoorbeeld om, zoals de externe marktwaardecommissie suggereert, zeventien keer de jaarcanon als uitgangspunt te nemen. In de commissie heeft wethouder Van der Burg dat toegezegd. Een andere variant die het CDA voorstelde om uit te werken, om simpelweg de huidige contracten om te zetten in eeuwigdurende, werd helaas niet overgenomen.

Het collegevoorstel voor het nieuwe eeuwigdurende erfpachtstelsel specifiek voor nieuwbouw gaat volgende week de inspraak in. Het CDA moedigt alle Amsterdamse erfpachters aan om daarvan gebruik te maken om hun zorgen kenbaar te maken. Informatie over de inspraak vindt u hier. Het definitieve collegevoorstel voor de overstap van bestaande erfpachtcontracten naar een nieuw eeuwigdurend erfpachtstelsel moet nog komen. Wanneer dat precies is is nu nog niet bekend.  

Lees hieronder eventueel de bijdrage van erfpachtwoordvoerder Diederik Boomsma in de commissie Ruimtelijke Ordening.


Bijdrage Commissie Ruimtelijke Ordening - februari 2016

Voorzitter,

Waarom wilden we ook alweer een nieuw erfpachtstelsel? Omdat het huidige stelsel on-transparant is, leidt tot enorme willekeur, en tot plotselinge giga-stijgingen van de canon. Kortom, omdat we willen dat het systeem beter wordt, rechtvaardiger, en leidt tot lagere lasten.

Daarom is het CDA een groot voorstander van het overstappen op eeuwigdurende erfpacht. De vraag is: kunnen we op grond van deze rapportage komen tot een beter en eerlijker stelsel? Ik vrees op dit moment echt het ergste.

Voorzitter, het CDA had stevige kritiek op het rapport van de grondwaardecommissie, en die kritiek zien wij nu bevestigd en terug in die van  onder andere het RIGO en van de Marktwaardecommissie. Om daarmee te beginnen: het lijkt me goed dat er een officiële en inhoudelijke reactie komt op dat rapport. Dus niet alleen een kort briefje met ‘we nemen het mee met de inspraak’, maar een inhoudelijke brief. Het CDA verzoekt het college dringend om aan tafel te gaan zitten met erfpachters om te onderhandelen. Het gaat hier immers om contractpartners. Veel mensen zijn bezorgd. Het college moet dus op zoek naar draagvlak, want anders gaat dat niet goed.

De financiële doorrekening van bureau REBEL maakt helder: Het GWC advies leidt tot veel te hoge lasten voor woningeigenaren. Zelfs als je de korting van 25 procent neemt zouden erfpachters in het nieuwe eeuwigdurende stelsel maar liefst 52 procent meer gaan betalen! Over 100 jaar nog wel. Zelfs bij een gehanteerde korting van 50 procent zouden mensen aanzienlijk meer gaan betalen.

We zien een voorbeeld op pagina 44 van de rapportage: mensen met een appartement in het centrum met een WOZ waarde van 210.000 euro zouden de gemeente alsnog 4.000 euro per jaar moeten gaan betalen. Dat zijn meerdere maandsalarissen. Voorzitter, dan kunnen we toch niet anders dan concluderen, wat nu voorligt klopt gewoon niet. Dan gaat het niet de goede kant op? Dat maakt het systeem toch niet beter voor de mensen?

Het CDA blijft erbij: deze residuele grondwaardebepaling werkt wel bij nieuwe uitgiften maar niet bij herzieningen. Er wordt hier een soort wisseltruc uitgehaald met het begrip ‘grondwaarde’, waarbij de waarde van erfpachtrecht, van het recht om in Amsterdam te wonen, wordt toegerekend aan de grond.

De Marktwaardecommissie heeft volgens het CDA heel goed duidelijk gemaakt hoe oneigenlijk het uitgangspunt is dat je na afloop van een tijdvak de volle nieuwe grondwaarde nog eens zou kunnen cashen, al dan niet met zogenaamde ‘korting’. De gemeente heeft op dat moment alleen nog het bloot-eigendom. Dus de discussie moet zich eigenlijk richten op de waarde daarvan.

Ik wil de wethouder wel vragen om toe te zeggen om in ieder geval ook andere varianten door te rekenen: ten eerste, om bestaande contracten om te zetten in eeuwigdurende contracten. Waarbij afgekochte contracten dan ook als afgekocht worden beschouwd.Verder ter vergelijking ook: wat er zou gebeuren als de huidige systematiek wordt toegepast om de overstap te organiseren. En daarnaast, het voorstel van de Marktwaardecommissie om zeventien keer de (van de schaduwgrondwaarde afgeleide) jaarcanon te nemen als afkoopbedrag voor eeuwigdurend. Met die scenario's kan de raad beter een afgewogen beslissing nemen. En elk voorstel dat die uitgaat van de bestaande canon zou een enorme hoeveelheid geld, tijd, en onduidelijkheid besparen. Ik heb daartoe ook een motie.

Voorzitter, het lijkt me verder, zeker gezien de REBEL rapportage, dat wij als raad het college een ander uitgangspunt mee moeten geven voor de verdere uitwerking: namelijk, dat het nieuwe stelsel niet mag leiden tot hogere woonlasten op korte termijn. Het is slecht voor met name de middengroepen in de stad, als die om over te stappen, een veel hogere canon moeten gaan betalen. Dan gaat die transitie ook gewoon niet werken. Daarom leg ik mijn collega’s voor om een per amendement aan de uitgangspunten toe te voegen.

Voorzitter, dan over wat nu het meest urgent voorligt: de vaststelling van het canonpercentage.

Wat goed is aan dat voorstel, is dat het probleem dat je in het bestaande stelsel de erfpachter de inflatie dubbel laat betalen, waar het CDA zo vaak kritiek op heeft geuit, er nu uit wordt gehaald. Maar wat zien we? Die komt vervolgens dubbel terug in een risicopercentage en in het verwijderen van de 1 procent die van de inflatie werd afgetrokken. Daarmee wordt het canonpercentage dus veel hoger dan nu. Waarom? Dat is onzinnig.

Wij hadden gevraagd om een goede onderbouwing van de risico’s, maar tot onze grote verbazing neemt het college het advies van de GWC min of meer over, maar levert geen enkele onderbouwing. De erfpachter wordt geacht te betalen voor risico’s die de gemeente helemaal niet loopt. De gemeente loopt nauwelijks debiteurenrisico. De grond blijft bovendien in bezit. Dus waar hebben we het dan over? Wat betreft de administratieve kosten, wij vinden het niet zuiver om die te versleutelen in een rentevoet. Waarom niet een vast bedrag? Waarom moet je uitgaan van een financieringsrisico als je uitgaat van een eeuwigdurend rendement? En de gemeente kiest er toch zelf voor om te financieren met vreemd vermogen? Ten aanzien van het rendement: waarom zou je die tussen 1 en 3 laten variëren, waarom niet gewoon zeggen: wij als gemeente Amsterdam willen een rendement van 1,3 procent. Dat hoeft niet omhoog als mensen meer gaan betalen voor staatsobligaties. Ik vind de verschillende suggesties van de Marktwaardecommissie interessant.

Tot slot voorzitter, deze uitgangspunten overtuigen ons niet. Hiermee zou het  “schaamteloze afromen van de woningwaarde” in de woorden van D66 fractievoorzitter Paternotte, keihard doorgaan. Het CDA wil het college oproepen om een nieuw, goed onderbouwd voorstel te doen voor de vaststelling van het canonpercentage, op grond van specifieke randvoorwaarden. Met name: als je uit wil gaan van een rentevoet, dat die dan gebaseerd moet zijn op de rentekosten voor de gemeente. Is de wethouder dat met mij eens? Het past een gemeente niet om een forse winst te gaan maken op de grond.

Tot slot voorzitter, een dringende oproep aan de collega’s: laat deze historische kans om eindelijk het erfpachtstelsel te verbeteren, niet lopen. Grijp dit aan. Maar dat kan alleen, als je het echt aantrekkelijk en beter maakt voor erfpachters. 

Landelijk/​Provinciaal

De twaalf provinciale afdelingen vormen de schakel tussen de gemeentelijke afdelingen en het landelijke bestuur.