Collegevoorstel erfpacht is onacceptabel.

Begin januari presenteerde het College haar plan voor de overstap op het nieuwe ‘eeuwigdurende’ erfpachtstelsel. Volgens het CDA bevat dit plan fundamentele fouten waardoor de canon en afkoopsom voor veel Amsterdammers veel te hoog worden. Veel mensen kunnen dat nauwelijks of niet betalen, en sommigen zouden op die manier zelfs hun huis moeten verkopen. Anderen worden gedwongen meerdere maandsalarissen of hun AOW ieder jaar aan de gemeente over te maken. Bovendien dreigt het grote impact te hebben op de waarde van de woningen en op de toch al hoge woonlasten in onze stad, ook voor veel huurders. Dat is wat het CDA betreft onacceptabel.

Die fouten betreffen vooral de manier waarop de grondwaarde zou worden vastgesteld. Het college gaat uit van de zogenaamde ‘residuele’ methode van grondwaardebepaling: men neemt de WOZ-waarde van woningen als uitgangspunt en trekt daar de bouwkosten van het huis vanaf. Die methode mondt dan uit in een ‘Buurtstraatquote’, het percentage van de WOZ-waarde dat volgens de gemeente de waarde van de grond vertegenwoordigt, waar dan de canon van wordt afgeleid. Die percentages verschillen dan weer enorm in de stad.

Volgens het CDA is het economisch en juridisch echter fundamenteel onjuist om te veronderstellen dat die erfpachtgrondwaarde volledig aan de gemeente toekomt. Huis en grond zitten aan elkaar vast

Volgens het CDA is het economisch en juridisch echter fundamenteel onjuist om te veronderstellen dat die erfpachtgrondwaarde volledig aan de gemeente toekomt. Huis en grond zitten aan elkaar vast. Je kunt je huis niet optillen en ergens anders neerzetten, en je kunt de grond niet meer verkopen zonder het huis. Gemeente en erfpachter hebben al een exclusief contract. De gemeente heeft dus alleen het ‘bloot’ eigendom van de grond en kan niet doen alsof ze de volle residuele erfpachtgrondwaarde bezit, en kan het dus ook niet maken om die nog een keer volledig af te willen rekenen.

Update en veelgestelde vragen

Op verzoek geven we een update en beantwoordt het CDA Amsterdam veelgestelde vragen over ons alternatieve voorstel voor erfpacht. Kijk hier voor meer informatie

CDA Amsterdam komt met alternatief op voorstel college voor eeuwigdurende erfpacht

Lees meer...

Een van de grote bezwaren van de huidige, voortdurende erfpachtpraktijk was dat die grondprijzen ‘residueel’ werden vastgesteld en daarom veel te hoog werden. Het CDA had deze kritiek ook op het voorstel van de door het college ingestelde “Grondwaardecommissie”. Lees bijvoorbeeld hier het artikel van erfpachtwoordvoerder Diederik Boomsma in het FD (PDF). De bedoeling van de vernieuwing van het stelsel is juist om dat probleem op te lossen en te verbeteren. Erfpachters hebben de grondwaarde vaak al meerdere keren volledig afgedragen. Dat moet de gemeente meewegen bij de overstap, in plaats van nog een keer vol te willen afrekenen. 

Wat de gemeente ook absoluut mee moet wegen is dat er historisch gezien weinig verschil zit tussen de waarde van woningen op erfpacht en op eigen grond (behalve als het huidige canontijdvak op korte termijn afloopt). Dat komt o.a. door de complexiteit, de langdurigheid en het gebrek aan transparantie van het huidige erfpachtstelsel. En daar heeft de gemeente zelf aan bijgedragen.

Het voorstel van het college moet daarom in de huidige vorm van tafel. De gemeente moet in plaats daarvan met een fatsoenlijk voorstel komen.

Wat het CDA betreft krijgen mensen ook direct de keuze om de grond gewoon in bezit te krijgen. Er zijn ook best redelijke alternatieven, die tot veel lagere bedragen leiden, die meer recht doen aan de realiteit en de feitelijke situatie van erfpachters. De gemeente zou uit kunnen gaan van de historische grondprijs bij uitgifte, met een beperkte correctie voor de grondwaardestijging. Het CDA wil dat die worden doorgerekend, zodat de gemeenteraad een redelijke beslissing kan nemen die Amsterdammers de keuze geeft om voor een redelijk bedrag over te stappen. De gemeente kan het niet maken om de vernieuwing van het erfpachtstelsel opnieuw te laten mislukken, zoals vier jaar geleden. Want het huidige stelsel deugt ook niet. Het CDA zal in de gemeenteraad dan ook proberen om een meerderheid te vinden voor een redelijk alternatief.

ciD8-RHH_FI

Diederik Boomsma over erfpacht tijdens de commissie OR op 8 februari

Bekijk de bijdrage hier...

Uitgangspunten van het CDA:

Recht op koop

Wij vinden dat mensen het recht moeten hebben om de grond onder hun eigen woning van de gemeente te kopen, en dat dit bij nieuwbouwprojecten en andere gronduitgiften ook altijd een mogelijkheid is.

Geen voortdurende, maar eeuwigdurende erfpacht, met recht op afkoop

Geen periodieke herzieningen meer, een einde aan onzekerheid en zorgen. Het canon moet eeuwigdurend kunnen worden afgekocht, dan kunnen we pas van een modernisering van het erfpachtstelsel spreken.

Eerlijk canonpercentage

Een eerlijk canonpercentage voor alle erfpachters, wat gebaseerd is op een beter rekenmodel dan wat nu voorligt in de huidige plannen van het college.  

Een greep uit CDA moties en amendementen uit het verleden:

Afkoopsom niet hoger dan erfpachtgrondwaarde bij uitgifte

Om erfpachters meer zekerheid te bieden over de erfpachtlasten heeft het CDA gepleit om een plafond te stellen voor de hoogte van de afkoopsom: niet hoger dat de grondwaarde bij uitgifte.

 

Hiervoor hebben wij een amendement ingediend:

Amendement 739: afkoopsom niet hoger dan erfpachtgrondwaarde bij uitgifte

Overwegende dat:

  • het goed is om erfpachters zekerheid te bieden over de erfpachtlasten;

  • erfpacht een vergoeding is voor het gebruik van de grond, en de contant gemaakte waarde van canonbetalingen dus niet hoger kan zijn dan de totale waarde van die grond bij uitgifte.

"5. De afkoopsom kan niet hoger zijn dan de (indien van toepassing met de inflatie gecorrigeerde) erfpachtgrondwaarde bij uitgifte."

Meer zekerheid; risico-opslag en marktconforme rentes bij canonpercentage

Bij de vaststelling van de Algemene Bepalingen 2016 werd voorgesteld om de manier waarop het canonpercentage werd vastgesteld op te nemen in de jaarlijkse grondprijzenbrief, en niet de Algemene Bepalingen zelf. Hierdoor wordt het makkelijker om deze te veranderen. Om toch meer zekerheid te bieden heeft het CDA in Amsterdam gepleit voor een maximumrente voor het canonpercentage en een maximale risico-opslag van 1%.

 

Hiervoor hebben wij het volgende amendement ingediend:

Amendement 740: meer zekerheid; risico-opslag en marktconforme rentes bij canonpercentage

Overwegende dat:

  • het voorstel nu is om niet in de Algemene Bepalingen 2016 op te nemen hoe het canonpercentage wordt vastgesteld, maar dit op te nemen in de jaarlijkse grondprijzenbrief;

  • het goed is om huidige en toekomstige erfpachters in de stad zekerheid te bieden over de toekomstige erfpachtlasten;

  • er geen redenen zijn om aan te nemen dat een verandering van de economische omstandigheden zou moeten leiden tot nog hogere lasten.

     

 

"10. Bij de vaststelling van het canonpercentage wordt gerekend met marktconforme rentes op 10-jarige staatsobligaties en een risico-opslag niet hoger dan 1,0 procent

Verlenging termijn niet gebruiken/vacante kavels naar 3 jaar

Erfpachters in Amsterdam mogen hun perceel niet langer dan een jaar ongebruikt laten. Ook als zij bijvoorbeeld hun huis niet verkocht krijgen. Bij overtreding van deze termijn kunnen door de gemeente boetes uitgedeeld worden. Om erfpachters meer ruimte te geven pleitte het CDA voor een verlenging van de termijn, naar drie jaar.

 

Hiervoor hebben wij het volgende amendement ingediend: 

Amendement 741: verlenging termijn niet gebruiken kavels naar 3 jaar

  • artikel 9, lid 2, sub a, van de Algemene Bepalingen 2016 stelt dat het de erfpachter in ieder geval niet is toegestaan "het perceel geheel of gedeeltelijk langer dan een jaar niet of bijna niet te gebruiken";

  • artikel 9, lid 5, stelt dat de gemeente op verzoek vrijstelling kan verlenen waarvoor geldt "wat is bepaald in artikel 20", en artikel 20 lid 1 sub b stelt dat de gemeente aan het verlenen daarvan voorwaarden en/of een termijn kan verbinden, waaronder ook herziening van de canon;

  • artikel 18, lid 1, stelt dat de gemeente de erfpachter een boete kan opleggen van hoogste tienmaal het bedrag van de dan geldende canon";

  • bovenstaande zou kunnen betekenen dat een erfpachter die zijn huis langer dan een jaar niet verkocht krijgt, of een belegger van een bedrijfspand die kampt met tijdelijke leegstand, door de gemeente na één jaar een boete opgelegd krijgt en mogelijk ook een herziening van de canon;

  • een eigenaar van commercieel vastgoed vaak tijd nodig heeft om eventuele herontwikkeling, transformatie of sloop voor te bereiden;

  • het wenselijk is dat de gemeente over middelen beschikt om het gebruik van een perceel te handhaven om speculatie te bestrijden, maar de termijn van één jaar in artikel 9 in de praktijk soms zo kort kan zijn dat de kosten van handhaving niet opwegen tegen de beoogde doelstelling;

  • ingrijpen van de gemeente op zo'n korte termijn marktverstorend kan werken.

Keuze voor vaste canon of indexcanon

Om erfpachters meer mogelijkheden te geven de erfpachtkosten af te stemmen op de persoonlijke financiële situatie, willen we ze de mogelijkheid bieden te kiezen tussen een vaste canon of een geïndexeerde canon.

 

Hiervoor hebben wij het volgende amendement ingediend:

Amendement 742: keuze voor vaste canon of indexcanon

  • de Grondwaardecommissie, op wiens advies deze voordracht in hoge mate stoelt, in het rapport Schoon Schip adviseert om erfpachters de keuze te geven tussen drie (in financieel opzicht neutrale) mogelijkheden van afkoop, een vaste of een indexcanon;

  • bij de inspraak 23 procent van de respondenten een voorkeur uitsprak voor een vaste canon, en 20 procent aan een indexcanon;

  • een keuze tussen afkoop, vaste of indexcanon erfpachters het meeste vrijheid biedt om de betaling van de pacht af te stemmen op de persoonlijke financiële situatie;

  • een vaste canon weliswaar de eerste jaren duurder is dan een indexcanon maar erfpachters op de langere termijn het meeste zekerheid biedt.

Erfpachters niet verantwoordelijk voor gebreken uitgegeven grond

De gemeente blijft eigenaar van in erfpacht uitgegeven grond. Een erfpachter koopt dus een ‘gebruiksrecht’ maar wordt nooit juridisch eigenaar. Het is daarom oneerlijk erfpachters verantwoordelijk te stellen voor eventuele gebreken van die grond. Deze motie is aangenomen.

Hiertoe hebben wij het volgende amendement ingediend:

Amendement 743: erfpachters niet verantwoordelijk voor gebreken uitgegeven grond

  • de gemeente bij uitgifte in eeuwigdurende erfpacht er zelf voor kiest om eigenaar te blijven van de grond;

  • het derhalve niet rechtvaardig is om erfpachters verantwoordelijk te stellen voor het risico op eventuele, eerder onopgemerkt gebleven (milieuhygiënische) gebreken van die grond.

 

 

Lagere risico-opslag

De gemeente rekent bij erfpacht een risicopercentage van 1,5%. Dit is, omdat de gemeente relatief weinig risico loopt, een erg hoog percentage. Het CDA heeft daarom gevraagd dit percentage te veranderen naar maximaal 0,75%.

Hiertoe hebben wij de volgende moties ingediend:

Motie 744 en 745: lagere risico-opslag (eerst 0,75%, motie 745 veranderd naar 1%)

  • de gemeente onder andere over zeer sterke verhaalmogelijkheden beschikt, onder andere daardoor nauwelijks debiteurenrisico loopt, en zelf eigenaar blijft van de grond;

  • het voorgestelde risicopercentage van 1,5 procent niet goed is onderbouwd;

  • daarbij geldt hoe hoger het percentage, hoe belangrijker om een zorgvuldige onderbouwing te geven, mede gezien de verbondenheid van partijen, de machtspositie van de gemeente;

  • er experts zijn die tot veel lagere risicopercentages komen (onder andere het rapport van de Marktwaardecommissie en de inspraak van Dr. Wesseling);

  • de vergelijking met hypotheekrente die banken hanteren niet opgaat omdat de gemeente zelf geen bank is en er tussen verschillende banken concurrentie bestaat, terwijl de erfpachters alleen op de gemeente zijn aangewezen.

 

  • bij de vaststelling van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht uit te gaan van een risico-opslag van maximaal 0,75 procent;

  • het vorenstaande te verwerken in het Grondprijzenbeleid 2016 voor nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht en de andere relevante beleidsstukken.

Landelijk/​Provinciaal

De twaalf provinciale afdelingen vormen de schakel tussen de gemeentelijke afdelingen en het landelijke bestuur.